៥ចំណុចដែលអ្នកលក់ដីឡូតិ៍មិនដែលប្រាប់អ្នក!
ក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ននេះកំណើននៃការទិញលក់ដីឡូតិ៍កំពុងមានសន្ទស្សន៍ខ្លាំងក្លានៅក្នុងទីផ្សារជាពិសេសនៅតាមតំបន់ទីក្រុងសំខាន់ៗដែលមានកំណើនវិនិយោគច្រើនតួយ៉ាង៖ តំបន់ ពាណិជ្ជកម្ម តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងតំបន់ដែលត្រូវបានកំណត់ដោយរដ្ឋថាជាទីតាំងអភិវឌ្ឍន៍នៅពេលអនាគត ។
ជាក់ស្តែងគម្រោងដីឡូតិ៍គឺពិតជាបានផ្តល់ផលប្រយោជន៍ច្រើនដល់ពលរដ្ឋដោយហេតុថាដីគឺជាទ្រព្យដ៏ចាំបាច់មួយសម្រាប់គ្រួសារនីមួយៗ ហើយពួកគាត់អាចសាងសង់លំនៅដ្ឋានបានយ៉ាង សមរម្យ។ គម្រោងដីឡូតិ៍បានរីកដុះដាលខ្លាំងចាប់ពីក្នុងតំបន់ក្បែរតំបន់កណ្តាលក្រុង តំបន់ជាយក្រុងរួមទាំងតំបន់ឆ្ងាយពីទីក្រុងដែលនៅជិតតំបន់រោងចក្រឧស្សាហកម្ម និងតាមបណ្តោយផ្លូវជាតិសំខាន់ៗជាដើម។
អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យធ្លាប់បានលើកទឹកចិត្តឲ្យពលរដ្ឋទិញដីឡូតិ៍ពិសេសអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមប៉ុន្តែអ្នកជំនាញក៏ធ្លាប់បានរំលឹកឲ្យប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការទិញដីពី គម្រោងដីឡូតិ៍ដែលមិនមានស្តង់ដារនៃការៀបចំច្បាស់លាស់ផងដែរ។
កម្ពុជាមិនទាន់មានបទបញ្ញត្តិជាក់លាក់ ក្នុងការកំណត់ឲ្យគម្រោងដីឡូតិ៍អភិវឌ្ឍន៍ទៅតាមស្តង់ដារជាក់លាក់ណាមួយ ដើម្បីធានាបានគុណភាព ការរៀបចំប្លង់ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសមស្រប នៅឡើយ។ អ្នកជំនាញធ្លាប់បានលើកឡើងអំពីគុណវិប្បត្តិនៃគម្រោងដីឡូតិ៍ ដែលពុំបានយកចិត្តទុកដាក់ខ្ពស់ក្នុងការរៀបចំជាមុនថាតើប្លង់គម្រោងនឹងលក្ខណៈបែបណា ត្រូវសាងសង់លំនៅដ្ឋានបែបណា ត្រូវមានផ្លូវ និងលូទំហំប៉ុន្មានអោយសមស្របទៅដង់ស៊ីតេប្រជាជន។
បើទោះបីជាយ៉ាងណានៅពេលបច្ចុប្បនេះ គម្រោងដីឡូតិ៍ខ្នាតតូច មធ្យម និងខ្នាតធំបានអភិវឌ្ឍន៍ឡើងគ្រប់កន្លែងតាមតំបន់ជាយក្រុងជាមួយនឹងយុទ្ធសាស្ត្រលក់ដ៏ទាក់ទាញរួមនឹងការបង់ប្រាក់ដ៏ងាយស្រួលដូចជាការបង់រំលស់រយៈវែងដោយគ្មានការប្រាក់ជាដើម។
ដើម្បីលក់គម្រោងរបស់ខ្លួនបានអ្នកលក់ដីឡូតិ៍តែងតែលើកឡើងពីចំណុចល្អ ហើយតែងតែលាក់ចំណុចអវិជ្ជរបស់គម្រោង។ ប៉ុន្តែក្នុងនាមជាអ្នកទិញដ៏ឆ្លាតវៃម្នាក់អ្នកត្រូវចេះអង្កេតមើល ដោយខ្លួនឯងពីសក្តានុពលនៃទីតាំងនៅពេលបច្ចុប្បន្ន និងពេលអនាគតមុនពេលសម្រេចចិត្តទិញ។
ខាងក្រោមជាចំណុចមួយចំនួន ដែលអ្នកលក់ដីឡូតិ៍ទំនងជាមិននិយាយប្រាប់អ្នកនោះទេ!
ភាពមិនច្បាស់លាស់នៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងតំបន់ដីឡូតិ៍
អ្នកលក់មួយចំនួនតែងនិយាយថា គម្រោងរបស់ខ្លួនស្ថិតនៅជិតតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ខ្លាំង ឬនៅជិតរោងចក្រ ឬជិតគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ណាមួយដែលនឹងទាក់ទាញមនុស្សមករស់នៅច្រើន។ ប៉ុន្តែអ្នកលក់ប្រហែលមិនបានដឹងថាតើគម្រោងនោះជាគម្រោងអ្វីពិតប្រាកហើយត្រូវចាប់ផ្តើមនៅពេលណាទេ។ ជាក់ស្តែងនាពេលកន្លងមកធ្លាប់មានអ្នកទិញដីឡូតិ៍មួយចំនួនបានលើកឡើងថា ពួកគេបានទិញដីឡូតិ៍ដែលអ្នកលក់បានអះអាងថានឹង មានគម្រោងរោងចក្រនៅជិតនោះ។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីទិញមួយរយៈពេលក្រោយមកតំបន់នោះមិនមានការសាងសង់រោងចក្រទេ ប៉ុន្តែបានអភិវឌ្ឍន៍ជាគម្រោងផ្សេងដែលមិនមានផលចំណេញសម្រាប់អ្នករស់នៅជិតកន្លែងនោះទេ។
ផែនការអភិវឌ្ឍន៍បន្ទាប់របស់ម្ចាស់គម្រោងដីឡូតិ៍
គម្រោងខ្លះនឹងប្រាប់អ្នកអំពីផែនការអភិវឌ្ឍន៍បន្ទាប់ថានឹងត្រូវធ្វើអ្វីបន្តទៀតដើម្បីជម្រុញសក្តានុពលនៃដីឡូតិ៍របស់ពួកគេអោយក្លាយជាតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ និងទាក់ទាញមនុស្សចូលមក រស់ នៅច្រើន។ គម្រោងទាំងនេះអាចមានដូចជា៖ ផ្សារ សួនច្បារ ភ្លើងសាធារណៈ និងកន្លែងសាធារណៈជាដើម។ ប៉ុន្តែម្ចាស់គម្រោងខ្លះទៀតមិនមានផែនការអ្វីទាំងអស់ក្រៅពីផែនការលក់គម្រោងអោយអស់។ ចំណុចនេះអ្នកទិញត្រូវសួរដេញដោលឲ្យបានច្បាស់លាស់នៅពេលចង់ទិញពីគម្រោងណាមួយ ។
នេះអាចជាបញ្ហាប្រសិនបើតំបន់នោះមិនទាន់ជាតំបន់ដែលមានសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចមមាញឹកនៅឆ្ងាយពីផ្លូវជាតិ និងឆ្ងាយពីទីប្រជុំជនដោយហេតុថាអ្នកប្រហែលត្រូវរងចាំរយៈពេលវែង ដើម្បីអាចសាងសង់លំនៅដ្ឋានបាន ដែលអាចទទួលបានផលចំណេញ។
អ្នកទិញអាចត្រូវរងចាំរយៈពេលវែង
អ្នកជំនាញអះអាងថាជាទូទៅគម្រោងដីឡូតិ៍ដែលវិនិយោគត្រូវទីតាំងល្អអតិថិជនអាចរងចាំក្នុងរយៈពេលតែ២ទៅ៣ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលនេះនឹងមានការសាងសង់លំនៅដ្ឋានជាបន្តបន្ទាប់។
ប្រាកដណាស់អ្នកលក់ក៏នឹងប្រាប់ថាក្នុងរយៈពេល៣-៤ឆ្នាំបន្ទាប់តំបន់នៃគម្រោងនេះនឹងមានការផ្លាស់ប្តូរដោយសារមានគម្រោងថ្មីៗនឹងវិនិយោគក្នុងតំបន់នេះ។ អ្នកត្រូវដឹងថាករណីម្ចាស់ដីឡូតិ៍មិនមានគម្រោងវិនិយោគបន្ថែមនៅលើដីឡូតិ៍នោះ ឬនៅទីតាំងជាប់គ្នានោះ ហើយគម្រោងហាក់ស្ថិតនៅឆ្ងាយពីចំណុចក្តៅនៃតំបន់អភិវឌ្ឍន៍អ្នកអាចនឹងត្រូវរង់ចាំរយៈពេលវែង។
ចំណុចដែលគួរកត់សម្កាល់មួយទៀតករណីម្រោងដីឡូតិ៍ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ហើយពុំទាន់មានផ្លូវធំរបស់រដ្ឋ ប្រសិនបើម្ចាស់គម្រោងដីឡូតិ៍មិនមានផែនការអភិវឌ្ឍន៍ច្បាស់លាស់រដ្ឋក៏មិនងាយ នឹងអភិវឌ្ឍន៍ផ្លូវដើម្បីភ្ជាប់ទៅតំបន់ជុំវិញអោយដែរ។
បញ្ចុះបញ្ចូលអតិថិជនអោយទិញច្រើនជាងវិភាគពីតម្រូវការជាក់ស្តែង
ភាពជាក់ស្តែងនៃការលក់ដីឡូតិ៍របស់គម្រោងមួយចំនួនគឺបានកំពុងធ្វើយុទ្ធនាការទីផ្សារខ្លាំងក្លាដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនឲ្យទិញគម្រោង។ ប្រការនេះអាចជាចំណុចល្អមួយសម្រាប់ទីផ្សារ ប៉ុន្តែទោះយ៉ាងណាអ្នកទិញគួរពិចារណាឲ្យបានច្បាស់លាស់មុនពេលទិញដោយហេតុផលថាអ្នកលក់ខិតខំលក់តាមបច្ចេកទេសក្នុងការចចារដែលមានពេលខ្លះបាននិយាយបំប៉ោងលើសទីផ្សារ ឬបញ្ចុះបញ្ចូលដោយនិយាយកុហក់ជាដើម។ ហើយខ្លះទៀតគឺមិនបានវិភាគឲ្យបានច្បាស់លាស់ទៅតាមតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់អ្នកទិញឡើយ។
ចំណុចនេះអតិថិជនត្រូវមានភាពច្បាស់លាស់ដោយខ្លួនឯងជាជាងជឿតាមការអូសទាញរបស់អ្នកលក់។ ឧទាហរណ៍ថាតើអ្នកចង់បានកន្លែងរកស៊ី ឬចង់បានកន្លែងសាងសង់លំនៅដ្ឋានស្ងប់ស្ងាត់អ្នកត្រូវការដីភ្លាមៗ ឬអាចរងចាំរយៈពេលវែង ឬគ្រាន់តែបានដីមួយកន្លែងនៅទីតាំងណាក៏បាន ។ល។
តំបន់ឧស្សាហកម្មមិនមែនជាតំបន់លំនៅដ្ឋាន
តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងរោងចក្រជាកន្លែងដែលមានភាពមមាញឹកខ្លាំងទាំងការផលិត និងការដឹកជញ្ជូនដែលបានធ្វើឲ្យតំបន់សំបូរដោយផ្សែងពុល និងមានសំលេងរំខានជាដើម។ នៅក្នុងប្រទេសជឿនលឿនគេបានបែងចែកដាច់ពីគ្នារវាងតំបន់ឧស្សាហកម្ម និងតំបន់លំនៅដ្ឋាន។
ដោយឡែកសម្រាប់កម្ពុជាតំបន់អាឧស្សាហកម្មត្រូវបានយកធ្វើជាទីតាំងលំដ្ឋាន និងកន្លែងប្រកបអាជីវកម្ម។ អ្នកទិញដីឡូតិ៍ត្រូវដឹងថាអនាគតនៃតំបន់ឧស្សាហកម្មនឹងមិនត្រូវបានរៀបចំឲ្យក្លាយជាតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានសណ្តាប់ធ្នាប់ល្អបាននោះទេ។ ម្យ៉ាងវិញទៀតគម្រោងលំនៅដ្ឋានធំៗប្រហែលនឹងមិនអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងតំបន់ឧស្សាហកម្មទេ។
អ្នកលក់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងម្ចាស់គម្រោងជាភាគីបីនាក់ផ្សេងគ្នា
ចំណុចនេះបានកើតជាបញ្ហាចោទសម្រាប់អ្នកទិញដីឡូតិ៍កន្លងមក ឬអាចនិយាយបានថាជាការ ឆបោកមួយចំពោះអ្នកទិញផងដែរ។
អ្នកលក់៖ គ្រាន់តែជាអ្នកទទួលខុសត្រូវលក់គម្រោងអោយអស់ក្នុងរយៈពេលណាមួយ ពួកគេមិនមែនជាអ្នកទទួលខុសត្រូវ ក្នុងករណីមានវិវាទណាមួយកើតឡើងឡើយ។
អ្នកអភិវឌ្ឍន៍៖ ជាអ្នកវិនិយោគដែលបានសហការរួមគ្នាជាមួយម្ចាស់ដីដើម្បីអភិវឌ្ឍន៍ដីឡូតិ៍ដើម្បីលក់ និងចែកប្រាក់ចំណេញ។
ម្ចាស់ដី៖ ជាអ្នកមានដីនិងបានផ្តល់សិទ្ធិវិនិយោគឲ្យអ្នកអភិឌ្ឍន៍ដើម្បីរៀបចំដីឲ្យទៅជាតំបន់មានសក្តានុពលហើយលក់បន្តទៅអោយពលរដ្ឋ។
បញ្ហាកើតមាននៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានប្រមូលលុយអតិថិជនរួចមិនព្រមប្រគល់អោយម្ចាស់ដីដែលករណីខ្លះគឺមានការរត់គេងខ្លួនជាដើម។ ករណីនេះម្ចាស់ដីនិងអតិថិជនត្រូវមានបញ្ហានឹងគ្នា។
ជាការប្រុងប្រយ័ត្នអ្នកទិញត្រូវទិញពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានអភិវឌ្ឍន៍ដោយក្រុមហ៊ុនច្បាស់លាស់។ ត្រូវចងចាំថានៅពេលទិញដីពីគម្រោងណាមួយអ្នកត្រូវសួររកឯកសារស្របច្បាប់របស់ គម្រោងដីឡូតិ៍ជាមុនសិនដែលឯកសារទាំងនេះអាចមានដូចជា៖ អជ្ញាបណ័្ណសាងសង់ប្លង់មេរបស់គម្រោង និងប្លង់រឹងជាដើម។
សរុបសេចក្តីទៅគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដីឡូតិ៍ពិតជាបានរួមចំណែកដល់ភាពរីកម្រើននៃវិស័យអចលទ្រព្យប៉ុន្តែគ្រាន់តែមាននៅចំណុចអសកម្មខ្លះរបស់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដីឡូតិ៍មួយចំនួនពាក់ព័ន្ធនឹងដំណើរការទិញលក់ វិជ្ជាជីវៈ ផ្លូវច្បាប់ និងទស្សនវិស័យទៅថ្ងៃអនាគតរបស់គម្រោង។ ដូច្នេះដើម្បីធានាថាអ្នកនឹងមិនខាតបង់ប្រាក់ និងពេលវេលាជាមួយគម្រោងដែលមិនច្បាស់លាស់ណាមួយអ្នកត្រូវធ្វើការស្វែងយល់អំពីទីផ្សារ ឬធ្វើការជាមួយអ្នកជំនាញ និងស្វែងរកជំនួយពីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ឬជំនួយផ្នែកច្បាប់មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយ។
Source: https://www.realestate.com.kh/km/news/untold-truth-about-selling-plot-land/